加入收藏 | 设为首页 |

童蕾-文旅地产胜败录: 蜜糖仍是砒霜?

海外新闻 时间: 浏览:292 次

  2017年6月,苏宁置业出资开发办理部提交了一份《关于文旅地产开展现状研究陈述》,作为公司进军文旅职业的重要参阅。陈述除了剖析文旅地产大势之外,还列举了4个成功事例做参照。其间,万达文旅童蕾-文旅地产胜败录: 蜜糖仍是砒霜?作为第一个事例被具体介绍。

  苏宁置业必定不会想到,只是一个月后,如日中天的万达文旅就遭受被促销的命运。一年多后,万达大部分文旅项意图运营团队也被售予融创。时至今日,万达尽管度过危机,但万达文旅的元气仍待康复。

  伴随着旅行商场和房地产业的开展,我国文旅地产的商场规划逐步做大。但因为受经济周期影响大、对运营才能要求高,文旅地产也成为楼市泡沫的聚集地。

  从上世纪90年代的海南房地产泡沫,到现在的特征小镇出资过热,在文旅地产的开展史上,处处都有先驱者留下的遗址。

  但房地产企业依然不断进军文旅地产。近年来,万达、恒大、融创、华裔城、雅居乐、佳兆业、中弘、蓝光等房企,都在文旅项目上有深度测验,还有不少企业显现出对“诗和远方”的爱好。

  据不完全统计,现在百强房企中已有近对折布局了文旅地产。剖析人士指出,文旅和地产本是两个不同的概念,文旅地产项意图运营也与房地产项意图运营有着本质区别。且与以往比较,文旅地产面对的应战依然存在,乃至更大。

  这些前赴后继的开发商,能够全身而退吗?

  文旅项目拖垮上市公司

  从项目区位和业态类型的视点,文旅地产大致可分为两类:一是坐落城市核心区或近郊,以大型游乐项目为首要业态的城市归纳体;二是坐落旅行景区,以景区的自然环境或人文环境为首要卖点的归纳体。

  关于房地产企业来说,这两类项意图开发运营模型较为相似,均为“房地产先行、带动后续开发和运营;再经过项目运营,进步全体区域价值”。

  但从危险的视点来看,业界遍及以为,后者的危险更大。因为在项目开发阶段,这类项目简单受环评、规划等方针的影响;在运营阶段,这类项意图人口吸附力不如郊区文旅项目,且简单遭到经济周期等要素的影响。

  文旅地产开发中的危险遍及高于传统房地产项目,即便专业运营商,也不免在文旅项目中栽跟头。近年来,因单个文旅项目发展不力,而拖垮公司全体开发节奏的事例,可谓举目皆是。

  2015年6月,阳光100宣告,将收买演员李亚鹏及其北京中书出资控股有限公司持有的雪山艺术小镇51%股权,作价1.938亿元。该项目坐落丽江市束河古镇,包含住所、商业等多种业态,又嫁接了丽江当地的文明元素,是一个典型的文旅地产项目。

  李亚鹏出售项意图直接原因为资金链断裂。因为其间的住所部分出售不畅,李亚鹏无法如期完成出资者的报答,才挑选将项目股权出售。实际上,受这一项意图后续影响,李亚鹏还在上一年10月一度被列为失期被执行人。

  比较之下,中弘股份在文旅地产中的遭受可谓万劫不复。

  2018年12月28日早间,股票简称已变更为“中弘退”的中弘股份,被深交所摘牌。上市8年后,中弘股份正式离别资本商场。其时,中弘股份的逾期债款规划现已到达114.6亿。

  中弘股份以北京的商住项目发家,2010年借壳登陆A股后发动全国化布局,公司在吉林、浙江、海南、云南等地获取的项目均为文旅地产项目。

  2017年3月,北京先后出台调控楼市的“317新政”和“326新政”。商场大受影响,商住商场更是跌入冰点。中弘在北京的项目不只未能取得出售现金流,并且堕入退房风云。

  缺少现金流的支撑,从2017年下半年开端,中弘的部分项目就呈现欠薪、罢工等现象。其间,坐落浙江安吉的别致国际文旅项目特别严峻,触及多个资管方案违约。一起,中弘于2017年获取海南的文旅项目“半山半岛”,很快堕入产权漩涡,不只令中弘堕入司法胶葛,并且未能对成绩带来奉献,尾大不掉。

  实际上,即便抛开北京楼市调控的影响,中弘也会因堕入文旅泥潭而难以抽身。文旅地产的出资周期长、回款速度慢,因为该类项目布局过童蕾-文旅地产胜败录: 蜜糖仍是砒霜?大,2014年至2017年,中弘股份的经营活动现金流一向为负。

  2018年,中弘三次测验重组、转让股份等方法进行自救,但一向未果。这也影响到公童蕾-文旅地产胜败录: 蜜糖仍是砒霜?司的股价体现。9月13日至10月18日,中弘股价接连二十个交易日的每日收盘价均低于股票面值(1元),满意了退市条件。中弘也成为A股史上首个因股价接连低于面值而退市的上市公司。

  难以脱节房地产依靠

  “房企开发运营文旅项目不畅或失利的原因,大多是因为对局势估计不足。”我国房地工业协会商业文明旅行地产委员会秘书长蔡云近来向21世纪经济报导表明,文旅项目和传统房地产项目是完全不同的运营思路,企业很简单把问题想的简单化。

  文旅地产的业态往往非常丰厚,大多包含住所、酒店、商铺、游乐、公共,乃至农业等性质,对开发运营的要求很高。

  蔡云以为,房企从事文旅项目开发的优势在于资金实力强,能够在前期许多投入。但许多企业往往耐性不行,特别在前期房地产出售完毕后,对长时间的运营缺少耐性。“文旅地产不光是盖房子,往往还包含医疗、养老、服务、交通、安全等各种配套,这都需求长时间、专业的运营。”

  事实上,现阶段介入文旅职业的房企,不扫除有投机和炒作的成分。但更多有着企业战略层面的考量,比如能供给安稳现金流(运营老练阶段),有助于品牌形象的传达,等等。

  但从实际操作状况看,短期内开发商好像还难以脱节对房地产事务的依靠。即便一些想完全转型文旅的企业,发展也不尽善尽美。

  华裔城是业界较早涉水“旅行+地产”概念的企业,因为具有欢乐谷等闻名IP,华裔城的旅行和地产事务被以为完成了相互支撑的作用。但从成绩构成来看,近年来华裔城旅职事务的收入占比有所下滑。

  年报显现,2018年华裔城完成营收474亿元,其间旅行归纳事务收入196.57亿元,房地产事务280.45亿元。在全体经营收入占比中,旅行占总营收比童蕾-文旅地产胜败录: 蜜糖仍是砒霜?重为41%,房地产占比为59%。多年来,华裔城的旅职事务营收占比仍未打破50%,房地产持续成为公司的首要营收来历。

  比较之下,新华联的转型更为困难。新华联在2012年便确立了“由房地产向文明旅行转型”的开展战略。但依据年报,2018年新华联完成经营收入140亿元,其间,商品房出售类营收为114亿元,占比81.1%。

  蔡云以为,未来房企进入文旅工业,面对的困难将多于以往。一方面,地方政府会更多地要求企业先行做配套,而不是首先开发房地产项目。这可能会消除一部分企业的积极性。另一方面塞风vpn,在方针上,监管层近年来不断发文,严控主题公园、特征小镇的房地产化倾向,这也会对“房地产先行”的商业模式带来冲击。

  蔡云表明,房企要想在文旅范畴深耕,一方面要做好“打持久战”的心理准备,另一方面,能够经过与专业的运营组织协作的方法,进步运营的专业化水平,真实让文旅项目活起来。

(文章来历:21世纪经济报导)

(责任编辑:DF512)

郑重声明:东方财富网发布此信息的意图在于传达更多信息,与本站态度无关。